无锡市物业管理协会
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市政府办公室关于贯彻江苏省物业管理条例的实施意见
编辑日期:2013-11-04  来源:  浏览次数:2232

 

各市(县)和各区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:

为贯彻《江苏省物业管理条例》(2012年11月29日江苏省人大常委会修订,以下简称《条例》),规范物业管理的使用、维护及其监督管理活动,现结合我市实际,就贯彻《条例》提出以下意见:

一、指导思想

以科学发展观为指导,以人民群众满意为标准,坚持民生为先,实现物业管理工作“重心下移、属地为主、立足基层”,将物业服务纳入现代服务业发展、社区建设和社会管理体系,着力提升物业服务水平,营造良好的居住和工作环境,为建设“四个无锡”作出更大贡献。

二、管理体制

按照统一领导、分级负责、以块为主、综合协调的原则,健全住保房管部门行业管理、区人民政府(管委会)属地负责、街道(镇人民政府)具体组织、职能部门密切配合的工作体制。有效发挥社区基层组织和业主自治组织作用,共同推进我市物业管理工作。

三、职能分工

各区人民政府(管委会)负责辖区内物业管理工作的领导和组织,将物业管理纳入社区建设和社区管理体系,建立物业管理联席会议制度,落实综合协调管理职责,解决物业管理中的热点难点问题。

街道办事处(镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系,落实辖区内旧住宅区长效管理工作。

社区居(村)民委员会协助配合街道办事处(镇人民政府),指导、协助和监督本社区物业服务单位做好物业管理与服务工作。

市住保房管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,负责对街道(镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员培训,建立物业服务企业及其项目负责人信用档案,按照市政府要求对各区(管委会)物业管理工作的目标责任进行考核。

区住保房管部门负责辖区内物业服务工作的行业管理,具体实施物业管理区域划分、前期物业服务招投标的组织、项目承接验收的指导监督、物业服务质量考核、依法查处物业管理违法行为等相关工作,参与区人民政府(管委会)对各街道(镇人民政府)物业管理工作的目标责任考核。

规划部门负责按规划要求提出配套设施相关内容,做好住宅项目的规划管理工作。

建设部门负责物业管理区域内建设工程质量的监管,落实房屋建筑工程质量措施,监督建设单位及时处理已竣工交付房屋的质量问题。

公安部门负责监督物业管理区域内治安防范措施的落实,指导物业服务企业做好住宅小区停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作;负责消防设施的检查验收,并依法查处破坏消防设施的行为。对小区内堆放易燃易爆物品、强行停放大型客货车辆等影响公共和消防安全的行为依法采取强制措施。

城管部门按照《无锡市城乡规划条例》和城市管理相对集中行政处罚权的规定查处物业管理区域内未经批准擅自新建、扩建、改建(含破墙开门窗)等建(构)筑物以及乱设户外广告、乱设摊点等行为。

民政部门指导社区居(村)民委员会协助配合街道办事处(镇人民政府),在物业管理中发挥应有的指导、协助和监督作用。

民防部门负责住宅小区内人防工程的规划、建设以及维护管理的监督检查工作,查处违法出售、出租人防车库(位)行为。

环保部门负责受理居民对环境违法行为的举报、投诉,查处环境违法行为,对小区内及周边产生的噪音、油烟扰民等行为进行监督管理。

物价部门负责物业服务收费管理,制定住宅区前期物业服务收费指导标准,对物业服务收费、明码标价等监督检查,依法查处违法行为。

质监部门负责电梯等特种设备安全监督检查工作。发现安全隐患及时处置。

财政、地税、人社、工商等部门要按照各自职责,妥善处理物业管理涉及的政策扶持、投诉处理、矛盾化解等问题,共同抓好物业管理相关工作。

四、工作要求

(一)组织《条例》学习、宣传

1、组织街道(镇人民政府)和社区居(村)民委员会相关
人员开展《条例》和相关物业管理法律法规的学习。(市、区住
保房管局)

2、编制《条例》相关学习资料,组织各物业服务企业及其从业人员开展《条例》的学习工作。(市住保房管局、市物业管理协会)

(二)完善属地管理工作机制

1、各区人民政府(管委会)要根据各自的工作实际,落实本区物业管理相关政策措施;督促区住保房管局开展对物业管理工作的日常监督和指导;明确街道(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和区职能部门的职责,切实抓好辖区物业管理工作。2013年11月15日前,建立由住保房管、建设、城管、环保、公安、物价、人社、民政、人防、工商、质监等相关部门组成的物业管理联席会议制度。(各区人民政府、管委会)

2、各街道(镇人民政府)要加强物业服务项目监督管理和矛盾投诉调解等工作,完善社区公共服务体系,做好物业服务日常考核工作;牵头成立业主委员会或物业管理委员会,组织召开业主大会,并指导其正常开展工作。2013年11月15日前,建立完善领导机制,明确分管领导,配备专(兼)职人员。(各街道、镇人民政府)

3、各社区居(村)民委员会要配合街道(镇人民政府)和区住保房管部门,做好辖区内物业管理的指导、协助和监督工作;协助做好业主大会、业主委员会筹建的组织工作和物业服务中的矛盾纠纷调处工作,并于2013年11月15日前明确联络员。(各社区、村委会)

(三)制定相关配套政策

1、根据市人大立法计划,研究拟定《无锡市物业管理条例》草案。时间要求:2014年12月31日前。(市住保房管局)

2、根据物业服务成本上涨幅度,调整与物业服务标准等级相适应的物业服务费政府指导价格,并对已实施市场化物业服务的住宅小区,明确物业服务收费调整办法。(市物价局,市住保房管局)

3、根据《条例》授权及时拟定配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房具体标准。(市住保房管局)

(四)加强物业服务行业政策扶持

1、物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。(无锡地税局)

2、研究制定对物业服务企业创优达标给予奖励的相关政策。时间要求:2013年12月31日前。(市住保房管局,市财政局)

3、对物业服务质量考核达标的企业,按照国家、省相关政策进行扶持。(市住保房管局、市财政局)

4、对物业服务企业吸纳本市就业困难对象的,按照规定享受有关就业优惠政策。(市人社局)

(五)规范物业管理区域有关费用收取

1、物业服务企业代收代征的各类费用,不计征营业税和企业所得税。(无锡地税局)

2、物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。(无锡供电公司、市自来水总公司、华润燃气公司)

3、住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。(无锡供电公司、市自来水总公司、华润燃气公司)

(六)《条例》施行后立项的住宅物业按不低于地上地下总建筑面积4‰的比例配置物业服务用房;集中建设的保障性住房按不低于总建筑面积3‰增加配置物业服务经营性用房。(市建设局)

(七)《条例》施行后受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位在交付使用前按照建筑安装总费用1%的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。(市物价局、市住保房管局)

江阴市、宜兴市参照本实施意见执行。

 

 

 

 

                                                      无锡市人民政府办公室

2013年10月28日

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