一、案情简介

　　原告：黄某

　　被告一：某小区业主委员会

　　被告二：某小区物业管理有限公司

　　原告黄某与某小区开发商于2005年3月8日签订了租赁协议，在某小区中心位置设立康体中心，合同期限2005年5月1日至2017年4月30日。2009年某小区成立了业主委员会，2012年12月某小区开发商聘请的前期物业撤出该小区，被告一和被告二签订了物业服务合同，原告及时向被告二缴纳了2013年的物业费及2013年5月份的水电费。被告一认为原告所租赁的房屋属于全体业主所有，要求原告结束其经营的某康体中心，离开该小区，原告认为租赁合同未到期，如果被告一认为该租赁房屋有物权争议，应向开发商主张，拒绝搬出。自2013年5月，被告一授意被告二不断干扰某康体中心运营，2013年5月13日，因被告二实际实施了对原告进行停水停电，原告之子打110报警，虹桥派出所110处警，并将停水停电情况记录在案；2013年5月14日，因停电纠纷，原告员工报警，虹桥派出所110处警，并将被告二对原告进行停电的情况记录在案。被告一向法院出具声明，声明停水停电是其要求被告二所为，与被告二没有关系。停水停电行为导致某康体中心自五月份以来一直无法正常运营，造成经济损失，故原告起诉到法院。

二、案件主要观点

　　观点一：业主委员会不能成为非业主所提起诉讼的被告

　　1、《物权法》78条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此，业主委员会可以作为被告，但原告仅限于合法权益受到前者决议的侵害的业主。业主委员会能否以自己的的名义，为了全体业主的利益而作为原告向第三人提起诉讼，或者作为被告而对第三人的起诉进行应诉，《物权法》对此并没有做出明确的规定。

　　2、《物业管理条例》中同样只在第十二条的第五项中对业委会可以作为原告是业主的诉讼的被告作出了规定。《在江苏省物业管理条例》中对业委会诉讼主体资格有所放宽，但也仅增加了业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　3、依照《民事诉讼法》第四十九条规定，其他组织可以作为民事诉讼当事人。依据《《民事诉讼法》若干意见》第四十条，其他组织必须有一定的组织机构和财产，而业主委员会虽然依法成立，但《物业管理条例》并未规定业委会有相关财产的所有权、支配权，只是业主选举出来实行自治管理的民间组织，不能独立承担民事责任，

　　观点二:业主委员会能成为非业主所提起诉讼的被告

　　《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但从其成立、职责及相关拆产规定方面分析，业主委员会应属非法人组织，理由是：

　　1、系依法成立并向政府房管行政主管部门备案；

　　2、系业主大会的执行机构，代表业主与主业大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同。

　　3、依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉；

　　4、对物业共用部位、共用设备有占有支配权。既然发了赋予业主委员会一定范围内相应的权利义务，则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位。

　　三、案件评析

　　笔者同意第二种意见。

　　首先，物权法和物业管理条例等都赋予了业务委员会一定职能，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。

　　其次，笔者认为，业主大会符合《民事诉讼法》及其司法解释关于“其他组织”的要求，即合法成立、有一定的组织机构、有一定的财产且不具备法人资格，因此其具有民事诉讼的主体资格，理由如下：　　　　　　　 

　　第一，业主大会属于合法成立的组织且不具备法人资格。一方面，《物权法》、《物业管理条例》均规定了业主有权设立业主大会，因此其成立合乎法律的规定，具有法律依据；另一方面，业主大会在我国尚不具备法人资格，不能成为法人的一种，“业主团体与法人团体的不同之处在于业主团体没有独立财产不能承担有限的责任。……但是，这并不能否认业主团体的法律人格，业主团体仍然具有一定的权利能力，仍然能够以自己的行为设定权利义务。”

　　第二，业主大会有一定的组织机构。业主大会作为建筑物区分所有权人的集合和议事机关，是业主团体的最高意思机关。一般而言，业主大会还会设立业主委员会作为其执行机构，业主委员会也会聘请专门的工作人员负责日常事务的处理，因此业主大会在组织机构上是较为完善的，有意思形成机关和执行机关，甚至还可以设置监督机关。

　　第三，业主大会有一定的财产。如前所述，有学者认为业主大会没有自己的财产，所以不能成为其他组织。笔者认为，《关于适用＜民事诉讼法＞若干问题的意见》第40条所言的有一定的财产，并不是要有完全属于组织体的财产，而只要是具有相对独立性、能够与其组成成员通常状态下的个人财产相区分的财产即可，因为该条所列举的私营独资企业、合伙组织等组织体，也并没有完全属于组织体而不属于成员的财产，只是其财产虽然属于成员单独所有或共有，但是在通常状态下是为了经营的特定目的而存在，具有相对的独立性，一般情况下能够与其成员的个人财产相区分，只有在分割财产时才归入到成员的个人财产之中。业主大会的财产状况与此相似，根据《物权法》第79条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。但这些资金有着特定的使用目的，即为了业主的共同利益而使用，因此相对独立于每个业主的个人财产。此外，业主大会还可以利用建筑物区域内的公用部位或公用设施、设备等进行一些经营活动，取得一定的财产收益，类似的收益包括“通信公司或网通公司在小区屋面、绿地安装的小灵通手机发射天线的收入；利用外墙面、屋顶设置的广告牌收入；小区内利用道路两侧的停车收费、公共露天停车场、配套的自行车棚收入；利用楼梯口、电梯里广告、公共场合的电视广告收入”等等。这些财产一般都会独立存储，作为业主大会或业主委员会的活动经费，或者用于业主的公益活动，因此业主大会有相对独立的财产，符合“其他组织”财产方面的要求。

　　最后，可供参考的还有，最高人民法院分别于2003年8月20日所做的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》和2005年8月15日所做的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》。这两个批复中，第一个批复认为业主委员会具有民事诉讼主体资格的案件仅限于涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围，且业主委员会仅能作为原告，以自己名义提起诉讼；时隔两年之后，第二个批复的态度发生了一些转变，认为业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动、与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼，所产生的法律后果由全体业主承担。