当前，随着住房制度改革的推进和房地产业的飞速发展，无锡大批新建商品住宅小区及经济适用房等相继投入使用，均配有专业化、规范化、市场化的物业管理，居民生活质量明显提高。但目前无锡还有些80年代、90年代建造的老新村却由于建造时间较久、规划设计落后、公建配套设施不全，加上管理不到位等原因，普遍存在着环境较差、秩序混乱、私搭乱建、机动车位严重短缺等现象，居民常被保洁、保安、维修服务不到位，机动车辆停放等突出矛盾所困扰。因此，如何落实老新村物业管理，改善老新村居住环境，成为无锡城市快速建设发展中一个迫切需要解决的重要课题。这是无锡市政府非常关注的民生问题，也是物业企业当前在专业化、规范化、市场化管好新建商品房同时，不能轻视的一项重点工作。

  新颁布的《江苏省物业管理条例》，按照“公共服务均等化”的要求，以满足居民最为迫切的居住需要为中心，充分考虑旧住宅现状、可筹措资金规模等因素，科学合理地确定旧住宅区整治改造的原则、内容及标准。按照政府、建设、专业经营单位、业主等共同承担原则，建立社区基本服务政府补贴保障制度，有利于旧住宅区整治后的长效管理。例如条例中的第七十九条明确：对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府负责；业主自己负责专有部分设施设备改造的支出；第八十条明确：在旧住宅整治中，经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业经营用房，经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

  条例体现了党和政府对老百姓的殷切关怀，物业管理人应当思考通过自己的努力将好事落到实处。结合省条例的相关规定和无锡市老新村管理遇到的问题，对于老新村的物业管理工作，笔者有以下建议：

（一）当前，老新村的业主有很大一部分社会地位较低、家庭收入不高，物业服务的接受和消费意识较为淡薄，不愿承担、拒交物业费现象较多，老新村物业服务费收缴率普遍较低。另一方面，物业服务企业作为劳动密集型企业，每年由于最低工资标准的提高，人工成本逐年增加，材料、水电等成本也稳定上涨，物业费收费标准又缺乏动态调整机制，因此物业费收缴难是在老新村管理中突出的矛盾。全国各地很多老新村物业管理企业因严重收不抵支被迫撤出，无锡也发生多起，老新村物业管理陷入混乱状态，业主意见很大。因此，建议政府财政或者建设单位要给予物业服务单位一定数额的经济补贴，使物业企业维持基本正常的运转；建立以物业服务费为基础，配套设施经营为补充，政府财政适当补贴兜底的资金保障机制。

（二）老旧新村、保障房长效管理困难，老旧新村无物业服务用房、违章建筑多、机动车位严重短缺、公共设施设备由于没有资金很好维护，经常出现故障等难题，因此，建议对已实施市场化物业管理新村，主要提高物业服务水平，重点攻克企业不诚信经营、小区停车难、防违控违拆违难、物业服务收费难、调价难等问题。对老、小、散，政府要加大民生投入，为实施老新村综合整治、落实基本物业和逐步引导物业服务企业进驻管理提供资金保障，力争在无锡实现基本物业服务全覆盖。

（三）对广大业主最为关注的小区停车难问题，建议政府要紧密结合老新村整治改造，因地制宜、分类解决，形成一揽子方案；针对已建、无地下停车设施的小区，请政府有关部门按照省物业管理条例出台相关政策，鼓励多元化投资，增建小区停车场；也可以通过小区内空地改造一块、小区外部有条件的新建一块，利用周边外围道路等社会资源进行夜间停车一块，增加老新村停车位，积极推进交警行政执法进入老新村，保障老新村交通畅通，无消防安全隐患。

    我作为物业服务企业的主要负责人，在学习新的《江苏省物业管理条例》，对老新村的管理提出了自己微薄的一点建议。我相信通过认真学习、贯彻落实，我们有决心更有信心，通过各级政府大力支持和扶持，通过物业企业的规范管理、竭诚服务，无锡这座城市因物业而更加“宜居”,广大居民因物业“更加幸福”！