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小区被盗找谁赔?
编辑日期:2014-05-22  来源:  浏览次数:1144

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    小区内被盗,许多居民都碰上过这样的窝心事,那么谁该承担责任呢,我们先来看两个案例。

     案例一:家住某小区的徐女士抱怨说:前几天早上上班时,下楼发现头天晚上停在单元门口的电动车不见了。问保安,保安说没见。找物业,物业说她车子没有停在指定地点,也没有办理非机动车辆停放手续,小区内装修工人又多又杂,业主要自己承担责任。徐女士认为虽然小区目前正处装修期间,但是物业公司已经收取了物业管理费,而且小区大门早就弄好了,也有保安值勤,大门平时只留一个可供装修的车辆出入,徐女士觉得车子在小区内被盗,物业公司有不能推卸的责任,应该予以赔偿。

  《江苏省物业管理条例》第四十七条第一款规定:物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。四十七条第三款规定:业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。鉴于物业服务企业与业主签订物业服务合同时,一般均会排除对业主财产安全予以保障的约定义务,笔者认为本案中徐女士的车辆被盗首先要看徐女士与物业公司是否有关于财产安全的特殊约定。如果本案中徐女士与物业公司签订了具体的车辆保管协议,那么徐女士可以根据协议向物业公司索赔。如果徐女士与物业公司间没有关于财产保护的特殊约定,那么就要看物业公司在安全管理上是否存在过失,进一步划分责任。从法理上说,物业服务企业承担安全责任大小主要受物业服务合同的具体约定。如果物业服务合同内约定了具体的安全防范、秩序维护的权利义务,物业服务企业能够举证小区内有关秩序和安全防范协助的服务制度和流程规范合理, 门卫执勤对人流、物流等出入的询问、登记制度执行严密,巡逻的频次和路径正确,秩序维护措施到位,技防设备正常开启,那么本案中物业公司将不承担相应的责任。反之如果徐女士能举证物业公司疏于管理,在门卫执勤、巡逻、秩序维护、技防运行等方面出现明显差错和漏洞,致使其车辆被盗,那么物业公司应该承担相应的违约责任。

  案例二:王先生是某小区的业主,家住在二楼,窗户外就是小区外围的公路。今年上半年,楼下一楼的住户在房屋装修时在外墙窗户上安装了四个窗户护栏,王先生当时就认为楼下安装的窗户护栏对其造成了一定的安全隐患,为此,王先生要求楼下住户予以拆除,楼下的住户对他的要求一直没有答复。前几天的一个晚上,王先生下班回家发现家中被盗,损失财物价值三万多元。经公安机关现场勘查鉴定,认定小偷是从楼下的窗户护栏爬到他家中的,为此王先生想要求楼下住户和物业公司赔偿他的经济损失。

   王先生与其楼下住户的争议是属于一个相邻关系的纠纷。到目前为止,国家尚没有法律规定禁止安装防盗窗,但楼下人家安装防护栏,尤其是安装那种顶部是平面直角形的防护栏,从法律角度讲是不妥当的。下层住户负有不设置对上层住户构成潜在危险的设施的义务,如果予以设置,上层住户有权要求不得超出墙。按照我国《民法通则》第八十三条的规定,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。但通则第八十三条的规定,已远远不能适应司法实践中各种复杂的现实纠纷。对于此类案件,各地法院的判决各不相同。笔者认为,本案中物业公司如果能证明自己按照合同约定履行了安全防范服务,那么物业公司就不需要承担赔偿责任。至于楼下住户是否需要承担责任,笔者认为,偷窃者未被抓获确认前,有权向为小偷提供攀爬便利的一楼业主主张赔偿。这是因为一楼的防护栏在相邻关系上已危害了相邻安全,并造成了被小偷盗窃的实际损失。如果被窃业主自身存在防范瑕疵(比如门窗没有关闭或者存在损坏易被外力打开),在偷窃者未被抓获确认前财产损失的责任应有自己和楼下共同承担相应责任。如果在赔偿后小偷被抓获,两者均有权要求小偷承担造成的损失。但是目前还存在着一些难以逾越的问题,审理此类民事赔偿案件的一些必要证据例如核定业主财产损失的具体金额等,最终需要通过刑事案件的审理结果来确定,刑事案件没有侦破,就谈不上刑事案件审理,更谈不上民事赔偿案件的最终处理。现实当中类似的案件大多数被迫中止审理,进入漫长的等待期。因此笔者倡议为避免纠纷,毗连房屋所有人之间应当相互照顾,合理使用房屋,尽量避免对相邻他方正常生活的干扰和妨害,双方就能在共同生活中和平共处,相安无事。

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