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物业前期介入优化建议大全
编辑日期:2014-11-17  来源:物业管理资讯  浏览次数:707

  物业管理前期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大,介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。本文从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面,全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。

 

  一、给水排水

 

  (一)生活水泵机房

 

  1、 生活水箱装设高低水位控制器报警装置并纳入中控报警系统。

 

  2、 供水水泵应设置空载报警装置接入中控室以免水箱无水时水泵负载空转。

 

  3、 供水水箱应设置2个并联使用,便于水箱清洗。

 

  4、 水箱的材质应使用不锈钢材料并做保温。

 

  5、 水箱应设置密封水箱盖并加双锁。

 

  6、 供水机房顶、墙面应做隔音处理(铁皮吸音板),地面铺设地砖。

 

  7、 供水机房排水沟应设计安装不锈钢箅子或球墨铸铁篦子。

 

  8、 生活水泵房、垃圾房建议设计时加装紫外线消毒灯。

 

  (二)管网设施

 

  1、 供水管网应按双路环网供水系统设计。

 

  2、 供水管道色标清晰,弹簧减振材料保证质量。

 

  3、 排水管道与楼板接口处应采用双防水,先对管道周边进行防水材料嵌缝,然后再施工大面防水,避免管道周边由于混凝土浇筑不密实造成渗漏。

 

  4、 绿化中排污井井盖采用防盗球墨铸铁井盖;道路排污井井盖采用塑胶井盖为 宜,减小噪声。

 

  5、 排水管道不得穿过沉降缝。

 

  6、 地下污水#排污泵排水管道建议采用钢管连接,避免软连接因泵启动时连接处脱落,排污管道阀门采用止回阀,防止水倒流或回流。

 

  7、 建议地下车库出入口与道路交口处设置集水沟,避免雨水直接入侵地下车库。

 

  8、卫生间排污系统无防臭装置,排水支管及地漏无存水弯。

 

  (三) 计量设施

 

  1、 建议园区管道供水系统计量表一律纳入远程抄表系统。

 

  2、 管网的使用水点都应装独立计量表。

 

  3、 供水水平干管支路一律安装独立计量表(如消防用水、空调用水、锅炉用水、园林绿化用水、生活补水、采暖、冷却塔补水、直饮水补水、中水补水等),分路控制。

 

  (四)管道井

 

  1、 管道竖井建议增设防水并设置排水地漏。

 

  2、 建议管道井门锁钥匙通用,井内应设置照明,开关在井道内。

 

  二、消防设施

 

  1、 消防控制水泵配电控制应设计成带自动巡检功能。

 

  2、 消防水泵控制配电应双路供给并实现自动互投。

 

  3、 消防水箱补水控制阀门建议安装遥控浮球阀。

 

  4、 消防机房应做隔音处理(铁皮吸音板)、地面铺设地砖。

 

  5、 消防泵易采用充水式吸水方式。

 

  6、 设计时考虑消防水泵应装设过载保护切断装置。

 

  7、 消防喷淋系统水力警铃安放在机房内。

 

  8、 消防水泵房内应设置排水装置。

 

  9、 消防水泵房内的消防水泵动力控制系统(电源箱、泵启动控制柜)在同一房间内,未与泵及管线分开,不符合安全运行要求。

 

  10、末端喷淋泄水点建议设计在空调机房、管道井、卫生间墩布池处,避免影响 二次装修。

 

  11、中控机房 中控室(安防、消防)建议设置在同一位置,以构建信息处理中心。

 

  12、建议中控室设置卫生间,保持24小时人员值守。

 

  13、中控室应加装UPS备用电源。

 

  14、消防主机应与末端设备兼容或集中控制使用同一品牌。

 

  15、消防主机建议预留3-5路消防总线回路板,以备今后扩容。

 

  16、设计考虑消防回路每路所带点位应考虑将来用户二次装修时增加烟感、温感(建议预留30%点位)。

 

  17、火灾自动报警系统的主电源应采用消防电源,即主电源采用单回路。

 

  18、消防总线建议加装短路隔离器,避免消防总线故障时缩小故障范围。

 

  19、设计安装时应考虑安装有远程联动控制功能的防火阀、送风阀、排烟阀、排烟口。

 

  20、消防系统正压补风机风量建议设计时应大于排风量的50%。

 

  21、安装使用统一品牌或能兼容品牌。

 

  22、消防广播设计时应考虑分外区和内区(内区表示用户、外区表示公共区域),将来用户自备背景音乐时不会与整体消防广播背景音乐发生冲突。

 

  23、消防广播功放设计时应预留一定功率为将来二装时增加消防广播喇叭预备。

 

  24、防火卷帘两侧应设计安装感烟探测器与感温探测器。

 

  三、暖通空调

 

  (一)设备机房

 

  1、建议空调机房循环水泵采用变频控制。

 

  2、建议在冷却水系统(冷却塔系统)增加化学处理功能、提高制冷机的制冷能力节约能耗。

 

  3、建议机房地面高于地下车库地面,并考虑百叶窗形成自然通风与换风系统相结合,避免设备长期在潮湿的空间内运行导致设备运行故障率增加。

 

  (二)空调机组

 

  1、对风机、电机效率测验,完成各区段风力平衡调试、漏风测验。

 

  2、空调机组在冬、夏过季加试过程中出现较多加湿剩余的水流入下水道现象。建议改变加湿方式即采用循环水方式加湿,这样既保证空调系统加湿效果(恒温恒湿)又能避免在加湿过程中造成用水的浪费,同时可推迟制冷投入时间。

 

  3、为了充分体现节能要求,建议在置换式空调机组热回收器处增加过度季节使用的旁通阀及控制;这样可以降低系统阻力节约风机耗电、又可推迟制冷机投入的时间,也可节约制冷系统大量的耗电。

 

  4、制冷、制热功率设计量偏小,建议对供冷、供热设备参数进行调整。

 

  (三)自控设施

 

  1、供暖/制冷设备应就地实现自控并纳入楼控。

 

  2、空调机组自动控制应采用简单可靠的纯送风温度调节装置且应安装在现场,这样既经济又可靠易操作;确保空调运行质量,满足恒温恒湿要求。

 

  (三)冷却塔

 

  1、冷却塔溢水管应当接入大厦回收水池避免水源浪费。

 

  (四) 空调机组

 

  1、空调机组放置减震材料要考虑与振动系数的关系。

 

  2、酒店空调系统应与其他办公区域独立。

 

  (五)系统末端

 

  1、空调水系统各支路应加装水力平衡阀,以保证各支路水力平衡影响空调效果。

 

  2、空调风系统各支路须加装调节阀保证风系统平衡。

 

  3、空调水系统阀门设计安装位置应便于维修。

 

  4、空调水系统各支路未端建议加装温度表、压力表。

 

  (六)风机盘管

 

  1、设备机房管道/设备应有明显的标识(包括:分色油漆、使用功能、流体流向)。

 

  2、无缝钢管应在保温前先做防腐处理(打磨、刷防锈漆两遍),通过验收后,方可进行保温施工,本文发布于蜂巢物业论坛。

 

  3、风管及盘管安装高度影响二次装修吊顶;盘管应加装分阀门。

 

  4、空调冷凝水排水管距离过长影响排水坡度,建议就近并入排水设施。

 

  四、供配配电

 

  (一)电气计量

 

  1、 动力、照明各回路应加装计量表,便于计量和能耗核算。

 

  2、 三表远传系统建议使用载波技术采集前端数据。

 

  3、 建议园区所有电度表纳入远传计量抄表系统,便于能耗统计分析。

 

  4、 建议网络系统、手机信号覆盖单独进行用电计量。

 

  5、 建议公共区域用电、办公用电单独安装计量电度表

 

  (二)电气计量

 

  1、 每层电力竖井应加装双回路互投器,以备主回路因故障断电时可采用备用电力回路供电。

 

  2、 中控室监控系统,门禁系统供电应由UPS电源提供。

 

  3、 应急照明设计时消防应急照明工作时间不应低于90分钟、疏散照明应急工作时间不应低于30分钟、疏散指示和安全出口应急工作时间不应低于30分钟。

 

  (三)配电负荷

 

  1、楼宇低压主回路线路容量(如插接母线、主电缆线路载流量是否充足)需满足用户需求(现电力容量应不小于120W/平方米)。

 

  2、总配电室应预留一定数量断路器电路回路时以便于增容使用。

 

  3、每层建筑楼层电力竖井应考虑到将来用户电力增容。

 

  4、电力电缆线槽设计时应考虑将来电力增容时敷设电缆所占有空间。

 

  (四)低压配电

 

  1、配电系统的干线,支干线及支线的导线截面建议选择N或PEN线截面与相线截面相同。

 

  2、建议应急照明电源分别进行单独计量,便于将来电力统计分析。

 

  3、安装位置较高照明灯具需采用高品质光源,不需频繁更换。

 

  4、具有安全等级的设备间(燃气间、生活水泵房)建议加装防爆照明灯和防爆开关。

 

  5、配电表箱总闸设计漏电保护,发生故障时不影响其他住户。

 

  6、公共部位的灯应采用节能自熄灯具,应急照明可采用带火灾强起的节能自熄开关,电梯厅不能采用节能自熄开关,考虑两种照明模式:值班模式与高峰模式。

 

  7、较为密集的灯具建议设计单路与双路控制,在夜间12点以后实现隔1亮1,实现节能。

 

  8、园区照明灯具建议按种类分开,单路控制。

 

  9、消防楼道应考虑声光控开关。

 

  10、屋顶航标灯电源应同土建一次施工到位。

 

  11、建议配电房、变压器室考虑积水坑,并配置排水泵。

 

  12、建议配电房、变压器室考虑空调散热。

 

  (五)接地设施

 

  1、设计时应考虑每层电力竖井和弱电竖井必须加装等电位箱。

 

  2、用户卫生间建议作等电位联结。

 

  (六) 电气标识

 

  1、在设计说明中应对配线分色施工提出明确要求,在设备材料统计时应标明各种颜色导线的数量,导线替代,以便于安装检测、维修。

 

  2、配电室的高低压柜标示标牌清晰,低压配电柜标示标牌清晰,蜂巢物业网首发。

 

  3、配电柜应有编号标识、电缆连线应有标识、标牌。

 

  4、供配电一次电路图应在配电室主墙面张贴上墙。

 

  5、配电柜/箱内裸露铜排前设置绝缘保护板、在配电箱内张贴一次电路图。

 

  (七)井道机房

 

  1、建议井道内设置照明,开关设置在井道内,井道门锁钥匙通用。

 

  1、建议预留网络、通信合用机房。

 

  1、建议井道内设置照明,开关设置在井道内,井道门锁钥匙通用,并考虑插座。

 

  五、弱电安防

 

  (一)楼宇自控

 

  1、新风机组电动阀必须与楼控产品及系统兼容,防止楼控信号无法控制或开启度不准确。

 

  2、新风机组或空调机组表冷器防冻开关安装在表冷器背风面(防止误报警)。

 

  3、建议生活水泵房加装门禁系统和监控系统加强安全措施。

 

  4、楼控设计施工时考虑预留20%--30%点位,为今后增加控制点做准备。

 

  (二)监控系统

 

  1、监控系统安装时请施工方注意监控头安装视野范围必须能够达到监控防盗效果,并建议采用数字信号传输(如出入口、走道)。

 

  2、监控系统考虑到今后维修及采购方便建议监控摄像头、矩阵主机、硬盘录像机、显示器采用同一厂家产品。

 

  3、设计采购监控系统硬盘录像机和矩阵主机预留20%点位,为将来增加监控摄像头预备使用。

 

  4、设计考虑监控摄像头安装区域应考虑现场的光照度,如光照度达不到建议安装带红外的监控摄像头。

 

  (三)综合布线

 

  1、如有光纤建议使用单模光纤(因电信和联通发射信号为单模数据信号)。

 

  2、综合布线系统施工时考虑大对数电缆的对数(应考虑将来用户增加电话及网络接口)。

 

  (四)车场管理系统

 

  1、 保安亭电源供给建议配备UPS备用电源。

 

  2、 系统设置固定车位与自由车位模块,便于分类收费管理(即车辆进出管理及收费功能)。

 

  3、 系统设置车辆进出记录功能模块或菜单(即停车场信息查询功能)。

 

  4、 设计时考虑远距离读卡功能。

 

  5、 设计考虑系统具备完全在脱机和停电下工作的能力。

 

  6、 设计时应考虑刷卡种类(如临时卡、月卡等)。

 

  7、 建议地下车库出入口配置反光镜、监控探头,刷卡处设置伸缩防水雨棚。

 

  8、 建议应按每200平方米建筑面积1立方米的标准设置消防沙池。

 

  9、 建议在地下车库按防火区设置一个取水点,方便地下车库清洗或临时用水,并考虑排水地漏,避免违规使用消防水。

 

  10、建议非机动车道与机动车道完全隔离,降低安全隐患。

 

  11、非机动停车场应考虑充电电源。

 

  12、道闸系统岗亭应设置在地面。

 

  13、酒店车库管理系统应与园区办公独立分开。

 

  六、 电梯

 

  1、为了节约电梯能耗,建议增设储能能量返馈器。

 

  2、电梯底坑应考虑积水坑,并设置单独排污泵,避免排污#水倒灌至电梯底坑。

 

  3、电梯厅地面建议增设地漏,加大排水坡度排至地漏。

 

  4、建议机房安装小功率轴流风机,铝合金窗改为百叶窗,便于通风散热。

 

  5、建议控制电路、动力电路、安全电路要有与负载匹配的短路保护装置,动力电路必须有过载保护装置。

 

  七、市政管网

 

  1、供排水系统设施附近的苗木选择:应避免根系发达的乔灌木(如:榕树),在这些特殊地方的绿化苗木尽量选直根系、浅根系的树种进行种植。

 

  2、电信管线、供暖管线坑道应留有积水坑。

 

  3、公共部位的管线应有颜色及色环标示及箭头,

 

  4、燃气管线应有黄色油漆覆盖,示意燃气管线、消防管线标识为红色。

 

  5、建议配电、通信、供水管井内配置爬梯,井盖配置防盗措施。管井内要做好防水。

 

  6、园区雨、污、废水井进出水管口应有足够的高差,保证系统流畅。

 

  八、装修土建

 

  1、建议公共区域装修随土建一并施工,避免竣工后二次装修对原设备设施造成破坏而影响园区整体设备联动调试运行。

 

  2、建议总平与地下车库之间的楼板在安装管道、电缆桥架后再施工防水,避免破坏防水造成渗漏。

 

  3、铝合金窗、玻璃幕墙与土建交口处应考虑排水坡度,金属窗框与墙体缝隙应用发泡剂填实,建议在窗周边增设防水。

 

  4、建议建筑外立面管道、采光井设置防盗窃攀爬考虑。

 

  九、园林景观

 

  1、工程园林水系应确保与车库间的防水措施到位,杜绝车库漏水现象。

 

  2、园区内道路应设计高于绿化种植面,高于绿植面5cm,汛期路面无积水、绿植浇水不溢出路面为宜。

 

  3、园林内配置草坪灯具,建议灯具安装应设方形水泥台,水泥台高度应高出绿化5cm。

 

  4、垃圾收集点离房屋太近,建议垃圾收集点位置做出调整。

 

  5、园区外围建议增加绿篱,保持园区相对独立,并提高园区安全防患,红外监控系统设置在绿篱上方。

 

  6、 园区景观水池建议布置在地下车库顶板外,规避因水池漏水对地下车库造成影响。

 

  7、 景观水设计成循环水(增加循环泵)避免水臭,同时解决好水池防水渗漏问

 

  8、 建议景观水池考虑污水回收系统,对景观水二次回收利用。

 

  9、建议在广场周边设计高杆庭院照明及休闲椅。

 

  十、道路设施

 

  1、建议在人行步道与绿化边增设路沿石或道牙,并高于绿化种植面,避免绿化浇灌水和土外溢到路面。

 

  2、化粪池设计离道边较远时,建议铺设嵌草格栅作为绿地,供化粪池清掏车辆使用。

 

  3、消防通道、车库出入口、园区车行道路建议采用柔性路面,因硬质路面容易被破坏而影响道路美观,也影响道路通行率。

 

  十一、园区照明

 

  1、园区照明及水景循环设备需单独加装计量电表,便于故障分析及能源核算。

 

  2、为方便照明控制及节能降耗,建议加装时间控制器,分路控制路灯开启。

 

  3、园区照明也可采用太阳能电池供电,绿色能源,节省施工布线、节约能源消。

 

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