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物业在紧急情况下撬开业主家是否侵权
编辑日期:2014-12-23  来源:  浏览次数:847

紧急情况下的一些行为是否属于紧急避险的范畴?为何明明是好心办事,最终却要承担赔偿呢?漏水问题不紧急什么问题才算的上紧急呢?让我们一起听听维修员小刘的委屈。

一场大雨,给业主老李家造成了重大影响。当天,大雨下了一天,下午老李下班回家才发现,自己家的客厅和旁边的卧室整面墙全部被水淹了,卧室的壁纸脱落,角落的木地板起了鼓。老李震惊之余,细细查看漏水点,仔细观察才发现,不是因为自家潲雨而造成的破坏,而问题出在了楼上邻居家的下水管道上。

当即,老李通知了管家小王,小王与维修人员小刘一起上门查看,得出的结论和老李的非常一致。于是老李和管家小王、维修员小刘一起上楼去敲楼上邻居方某的房门。外面的雨仍然在下,可方某却始终联系不上。在老李的不断催促下,维修员小刘将方某的门撬开了。

原来方某家一直没有装修,将毛坯房对外出租了一段时间,这些天一直闲置。可是方某却忘记了将客厅和卧室的窗户关上,加上阳台一处下水管道被水泥堵住了,因此大雨过后潲进屋的雨水对楼下造成了破坏。维修人员立即将方某家的下水管道疏通开,此时管家小王才联系上了业主方某。方某一听没有经过自己同意物业撬开了自家的大门非常激动,他不但要求物业赔偿,还拒绝对老李家的损失给予赔偿。

双方各持己见,僵持不下,最终方某将物业公司告上了法庭,法庭最终判决,物业公司应当对方某的大门进行更换或者赔偿,而因为大意没有关窗户、下水道堵塞对老李造成的损失,方某理应给予老李合理的赔偿。这下小刘就委屈了,虽然公司没有让他赔偿这个损失,但是他觉得自己是在紧急情况下做出的正确的决定,不然会造成楼下业主不可估量的损失,应该受到法律的保护与支持。

其实,我国《宪法》规定公民的住宅不受侵犯,禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。《刑法》对此也有明文规定。这就说明物业公司或者李某无论哪一方都没有权利擅自撬开他人的房门,在未经业主同意的情况下维修员撬开方某的家门,虽然他本意是想解决李某家房屋潲雨损坏的问题,但他并没有合法的手续。因此物业公司必须对此承担侵权的法律责任。案件中的情况并不属于紧急避险的范畴,所谓紧急避险是指为了国家、公共利益、本人或他人的人身、财产和其他权利免受正发生的危险,不得已而采取的损害另一较小合法权益的行为。

一般来说,如果住宅住户出现了重大火灾事故、煤气泄漏等情况物业为了避免更大的险情破门而入是不需要承担此类责任的。不过在遇到老李这类问题时,物业或者受影响的业主可以先通知派出所、居委会等相关人员,在避免更大损失的基础上最后让民警等在场证明。

物管公司在采取正当防卫或紧急避险的情况下可以破门而入。这就要求物业公司能够判断出是否住户室内有正在进行的不法侵害或者正在发生的危险,如有,破门而入就属合法行为,反之就值得商榷,物业公司应当建立自己的科学的“安全防范预案”作支撑,在平时工作中针对各种突发事件进行有针对的演练,才能及时有效的处理各类紧急事件。

紧急避险:是指为了使国家、公共利益、本人或者他人人身、财产和其他权利免受正在发生的危险,不得已而采取的损害另一较小合法权益的行为。其成立的要件有:

1、必须遭受现实的危险。现实的危险包括:自然力量产生的危险,如洪水、地震等;机械、能源设备产生的危险,如飞机故障、油库自燃等危险;动物侵袭造成的危险;人为原因造成的危险等。

如果实际并不存在着危险,由于对事实的认识错误,行为人善意地误认为存在这种危险,因而实行了所谓紧急避险,在刑法理论上称为假想避险。假想避险的责任,适用对事实认识错误的解决原则。

2、必须是正在发生的危险,即危险迫在眉睫,合法权益正处在危险威胁之中,如不实行紧急避险,危险立即会转化为现实危害,使有关的合法权益遭受不可挽回的损失。

对于尚未到来或已经过去的危险,都不能实行紧急避险。否则就是避险不适时。例如,海上大风已过,已经不存在对航行的威胁,船长这时还命令把货物扔下海去,这就是避险不适时。船长对由此而造成的重大损害,应负刑事责任。

紧急避险超过必要限度,造成不应有损害的,是避险过当,应当负刑事责任。同防卫过当一样,避险过当不是一个独立的罪名,而是根据避险过当行为所触犯的具体罪名,并根据避险过当所造成的损害的大小,确定刑事责任,但是应当减轻或者免除处罚。

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