无锡市物业管理协会
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这些情况下业主不交物业费是否合理?
编辑日期:2014-12-30  来源:  浏览次数:1412

   近日,杭州萧山法院通报的一项数据引起了物业行业的关注:2013年萧山区物业服务纠纷案件达到1092件,同比增长近100%,这些纠纷中,99.45%都是因为业主欠缴物业费引发的。很多业主遇到问题、矛盾,都会以拒缴物业费的方式来解决,这种方式是否合理合法呢?下面我们列举几种最常见的不交物业费的情形,供大家参考。

一、  交付后不入住是否能不交物业费

   近年来,很多以投资为目的的业主在交房后将房屋空置,物业催缴物业费时则以自己并没有入住而拒缴物业费,这种情形《无锡市物业管理收费实施办法》第十一条第四款规定:因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用物业,可以按规定标准的70%交纳物业公共服务费,减免期限最长为24个月。业主大会成立后,由业主大会与物业服务企业约定。我们在这里要提醒业主两点:一是减免物业费,应事先向物业服务企业书面告知,经确认后才可减免,另外70%仅针对物业公共服务费;二是房屋一旦装修,就不享受空置房优惠政策。

二、房屋有质量问题能否不交物业费

  很多市民不知道,房地产开发企业在商品房交付使用时,必须向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。简单地说就是房屋质量问题是开发商与业主的矛盾,因此房屋出现质量问题,在保修期内购房者可以直接要求开发商履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。很多业主以此拒缴物业费的原因多是对自己与物业公司签订的《物业服务合同》约定的服务范围没有仔细阅读,导致将责任转嫁到物业公司头上。不过物业企业应该做到积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。

三、业主财产遭损害是否可以拒缴物业费

   业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒缴物业费的情形也比较常见,这种情况应该如何解决呢?《江苏省物业管理条例》第四十七条第一款规定:物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任;四十七条第三款规定:业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。鉴于物业服务企业与业主签订物业服务合同时,一般均会排除对业主财产安全予以保障的约定义务,所以财产受损的情况要看业主与物业公司是否有关于财产安全的特殊约定。如果与物业公司签订了具体的财产保管协议,那么 可以根据协议向物业公司索赔。如果与物业公司间没有关于财产保护的特殊约定,那么就要看物业公司在安全管理上是否存在过失,进一步划分责任。从法理上说,物业服务企业承担安全责任大小主要受物业服务合同的具体约定,业主要求赔偿应由法院经过调查和评估鉴定,判定物业公司应承担多少赔偿责任,而不是业主自行不交物业费来挽回损失。

四、因邻里装修纠纷而拒缴物业费是否合理

  邻居违章搭建阳光房向物业反应后无果,隔壁装修噪音施工影响休息屡次告知物业也没用,楼上装修时将垃圾乱倒影响小区环境等等这些由装修带来的困境困扰着每一位小区业主,很多业主以此觉得物业管理不到位而拒缴物业费,那么是否合理呢?以违章搭建阳光房为例,物业公司按合同约定,有义务制止业主搭建违法建筑,并上报相关行政管理部门,但物业公司并无行政执法权,物业公司自己无法对违建进行拆除。所以只要物业公司对违建业主提出过制止要求,并及时上报行政部门,就已经尽到义务,业主不得以此拒缴物业费。

   我们在调查中发现,除极少数业主恶意欠费外,绝大多数都“事出有因”,但是我们希望业主能够通过合法合理的途径来解决问题,拒缴物业费不但不利于维护自身的权利,而且还会侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益,甚至导致物业企业因经费不足进入“恶性循环”的地步。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵,双方也应本着真诚、友好协商的态度来解决问题。

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