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业主家进水责任归谁?
编辑日期:2015-02-04  来源:中国物业管理协会  浏览次数:1066

 

进水原因

  首先需要说明的是,本文所涉及的案例——业主家进水,以致装潢设施受损,其原因不是由房屋质量造成的。这里主要探讨的是:业主、相邻关系以及物业公司在这一案例中引发的三者之间的法律关系,这样由谁担责的答案不外乎有以下三个因素

  1. 业主自己当初装修不当;

  2. 楼上业主装修或使用不当;

  3. 物业公司服务管理不善。

 

狂风暴雨来临

  那是一个台风肆虐的夜晚。整个小区、每幢楼宇都在接受着瓢泼大雨给予地无情冲刷和考验。

  凌晨一点左右,已经入睡的501室业主陆先生忽然被天花板上掉下的滴水惊醒,他连忙查看房屋,发现天花板、墙面已有大量水渍,且还在不断加剧和蔓延。从现场分析来看,水源应该是从楼上601室流下来的。陆先生正好有楼上业主陈女士的手机,就立马打了过去。还好电话通了,但陈女士告诉陆先生,她不在家,她的家也不可能进水,因为她出门时都已检查过窗门房门,没有必要回家再查看房屋,随即挂断了电话。

  此刻,才一会儿功夫,陆先生家的客厅也出现了渗水,这让他感觉事态远比想象的更为严重。见陈女士推脱,他连忙打电话给物业。物业维修人员在第一时间及时赶到。经分析,渗水确是因楼上601室所致,而现在601室家中无人,物业虽有应急预案,但在相关人员还没到场并确定方案的情况下,不能贸然进入601室。物业开始给陈女士打电话,但陈女士还是不相信家中会漏水,要等天亮才回来。情况紧急,陆先生只能拨打110。民警赶来来了,再次打电话给陈女士,要求其立即回家。

  这时,陆先生的家已经水溢四处,家里所有能用来盛水的器具都用起来了,但是,依然赶不上水势蔓延的速度。周围邻居也赶来帮忙,拿来器具投入人水大战。同时邻居也打电话给陈女士,述说这里的情况。陈女士终于认识到了事态关系自己。答应马上回家。

 

几种原因分析

  一场水浸房屋,把陆先生家的装修搞得面目全非,也把陈女士的家搞得伤痕累累。

  征得陈女士同意后,物业把封闭的落水管打开,从水管的雨水斗里发现里面有大块的木头和其他杂物,可以断定,这是陈女士当初在装修房屋时,施工队“坼烂污”留下的。

 

由此得出的结论是

  事发当天突发特大雨水,远远超出了正常水量;

  水管的雨水斗里有异物导致无法排解如此特大的流水量,而封闭的雨水斗更造成排水困难。

  地漏又被封堵,致使从水管的雨水斗处外溢的水无法正常排水。

 

各自辩解理由

  责任该由谁来承担呢?

  陆先生是无辜受害者,要求赔偿理所当然。

  陈女士也认为自己是受害者。开发商交付房屋时该阳台就已经封闭了,因此属于内阳台性质,自己用橱柜封闭水管、雨水斗和地漏,也是根据内阳台的性质理所当然封闭的,并无不妥,且物业也没有提示不应该封闭落水管和地漏,自己没有过错。

  要让物业公司承担责任,那就更是叫屈了。他们是中途接手这个小区的,整个小区当初就是全部封闭的内阳台,不少业主已经将水管、雨水斗及地漏都封闭了。物业再发整改通知已是不现实;陆先生家装潢受损完全是楼上陈女士家漏水所致,而漏水不又是她自己装修不当所致;再说,物业在她家装修时不可能派人日夜守候当监工,更无法知道水管的雨水斗处会有异物,而几年下来正常的雨水是不会造成水管、雨水斗堵塞的,而出事那天偏偏是几十年不遇的特大雨水。物业平时已经疏通了公共管道,事发当天也及时赶到了现场进行了处置,事后也为陆先生额外做了清扫等工作,因此物业只要尽职就不应该承担责任。

 

法院起诉

  些后物业协调了陆先生和陈女士处理后续事宜。陆先生很明确,要求物业和陈女士赔偿他的全部了装修损失。几次协调未果后,陆先生将陈女士列为第一被告,物业列为第二被告,一同告上了法庭,要求两者共同赔偿其装修损失、误工损失等18000余元。

  本案的争议焦点主要围绕责任的认定展开。为此,法院委托上海市有关质检部门进行了司法鉴定。鉴定部门上门查看、调取了有关资料,得出的结论为:601室阳台水管进入了垃圾杂物,影响了排水通畅,恰逢当天暴雨,以致来不及下泄的雨水从水管的雨水斗中泛出;且当初601室业主在装修时,将该雨水斗和地漏全部封闭在自己自制的橱柜内,以致不能及时发现雨水从雨水斗泛出,水也无法尽快从地漏排出;而物业在管理小区过程中也有一定的疏漏。

  至于修复费用,经过再次鉴定结论费用为6068元。

  据此法院判决结果为:601室的陈女士承担本次进水事件的70%责任,承担的费用为4247元;物业公司承担30%责任费用为1971元。鉴定费用也按此比例各自承担。

 

后续报道

  本案到此并未了结。

  601室陈女士在赔付了楼下501室的损失后,认为既然法院判了物业有一定的责任,那么,对自己家的损失也应负有责任。于是,一纸诉状又将物业告上了法庭。要求物业赔偿其装潢费、误工费及已经赔付给楼下501室的费用等各项损失共计35360元。法院按照程序也对陈女士家进行了鉴定,结论为修复费用在9385元。法院按照上次的法律文书,判决物业公司对陈女士承担30%的责任,赔付2815元及其他的鉴定费等相关费用,驳回了其他的诉讼请求。

 

结束语

  一起进水案件,引发多起诉讼,累计耗时跨了二年,各方都已筋疲力尽;同时陆先生为此也与陈女士结下了怨,而陈女士二次诉讼下来赔付和承担的各项诉讼费用几近12000元;作为物业公司赔付金额虽然不是很高,但也不得不为本案买了二次单。

  笔者接到类似这样的进水案例已有多起。受损业主或告相邻业主或告物业公司,那么物业在这样的进水案件中究竟是否担责,担什么样的责?法院在本案自有诠释法律并运用自有裁量的权利。

  那么,作为业主和物业公司该如何各自避免类似遭受损失,注意安全防范呢?本文如果算是一把钥匙,但愿能开启阅者的思索和启迪之门。

 

 

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