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物业管理装修违规纠纷案例解析
编辑日期:2015-02-15  来源:  浏览次数:1524

    装修管理是物业管理中一项很重要的工作,它在物业管理阶段性工作中扮演着举足轻重、承上启下的作用。以下几种物业管理装修案例可供大家参考、借鉴。

  一、装修违规造成业主受伤产生纠纷

  案情介绍:

  狭窄的通道,陡陗的扶梯,闷热的空气,加上出租人的修房使惠民路某号旧式里弄房屋更显得混乱、破旧。居住二楼前厢房的叶第太一手摇着蒲扇,一手提着饭锅下楼烧午饭,嘴里唠叨着:"大热天修什么房子,越热越是扎闹猛。"正说着走着,突然在二楼通道处她右脚踏透楼板,悬挂在半空中,动弹不得,顿时引起全幢居民议论纷纷。有人说:房管所修房拆除未设防护措施,造成叶老太伤害,应承担全部责任。房管所修房拆除楼板之前已提醒居民要小心通行,老太跌伤是自己大意,责任自负。究竟谁应承担责任呢

  某区房屋纠纷仲裁委员会受理此案后查明:惠民路某号旧里弄房屋系房管部门直管公房,二楼能道处板因年久失修,损坏严重,房管所接居民报修后正派修理。因二楼楼道狭小,房管所拆除旧楼板后,即派一名女工看护,并再三告诫居民留意。事发时,维修人员都外出吃饭,看护女工因难忍炎热,在楼板处搁置一块板后即下楼。恰巧此时叶老太下楼行经此处,未注意脚下"机关",一脚踏空造成伤害。经向诊治医院查核,叶老太实际支付医疗费、护工费共计850元。仲裁委员会在调解无法达成一致的情况下,裁决由房管所承担损害赔偿的主要责任,一次性赔偿叶老太太医疗,护工、营养等费用820元。

  审理与评析

  这个案例涉及的是出租人修缮房屋时疏于防范的法律责任问题。

  本案中房管所虽事先提醒居民注意,并派人看护现场,但看护女工离开时未设置安全标志,防范措施不严,以致造成叶老太伤害,应负损害赔偿的主要责任。叶老太明知二楼楼板正在修理却未加注意,亦应承担相应责任。

  据此,仲裁委员会根据《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第144条、第145条规定,确认房管所未尽防范职责,"侵害公民身体造成伤害,应当赔偿医疗"及护理费用,同时充分考虑双方在本案中应承担的责任,做出了以上裁决,是恰当的。

  二、私装水床造成他人财产损失

  案情介绍:

  王某系北京铁建公司的一位公务员,他购买的是小区多层住宅二楼203,他按自己的意思买了一张水床,并请安装公司人员为其进行安装,在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。结果因水床的安装改变了上下水管道的结构,且水床水流量大增,使五层、六层住户供水问题严重不足。

  管理处对此事很不满,再三向王某协调处理,王某坚持房子是自己的,产权归自己所有,室内安装属私人权力,至于供水不足问题,他要求管理处作二次加压或管道改造,管理处对此事再三协调,他均不听劝告,于是,物业公司向法院上诉。法院经审理认为:王某擅自改变房屋结构、破坏房屋公用设施设备,危及他人生活用水,违反物业公司的有关规定,属于违法民事行为。

  法院判决:

  1、王某在裁决生效之日起2天内拆除水床,将室内管道恢复原状。

  2、物业公司在调解事时中做出的一切有效行为费用由王某承担。

  3、王某对物业公司写出书面检查。

  点评:

  这个案例涉及装修中能否改变上、下水管道的问题。

  <1>王某为小区业主,就该遵守国家关于物业管理的法律、法规和规章制度规定的义务,应遵守小区的各项规章,王某装修改造管道未经物业公司批准私自请人安装,违反了物业装修的规定擅自改造上、下水管道,损坏公共设施设备,违反了物业管理的条例理应拆除水床。

  <2>王某只顾自己,不兼顾高层住户用水问题,破坏了邻里关系的相互作用,违反《民法通则》中关于"相邻各方要在生产生活、合理公平的原则下,才能处理给水系统"。

  <3>物业公司在协调此事中,王某一拖再拖,使物业公司的工作难度增加,只得为五、六层住户提供二次加压措施,由此产生费用只能作为一项特殊费用,无法列入公摊,法院最后裁决当事人王某承担合情合理。

  三、如何处理住户家里跑水的问题

  案情介绍

  某小区的物管公司按照制定的维修维护计划,对区内所有的污水管网进行了检查和疏通,一切均正常。就在检查疏通完之后几天,由于楼上某业主家进行装修,施工人员违反物业装修管理规定,擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏,经排水管道流至该楼主管弯头处,堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能流出,便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。

  管理处发现跑水后,马上通知李先生,由于李先生当时不在家中,电话联系两小时后,李先生与物管公司人员一同现场检查,发现部分木地板已被水淹。搞清故障点后,物管人员立即消除了堵塞现象。

  李先生认为物管公司未尽到管理职责,遂向物业公司提出索赔要求。

  点评:

  李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水,而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。在这两个环节当中,物业公司是否很好地履行了管理职责。

  该小区的《物业管理公约》规定,物管公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护。实际的工作中,每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。所以,物管公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。同时,该小区《物业管理公约》还规定,业主装修必须先向物管公司申报,领取装修许可证,并严格遵守小区房屋装修管理规定。

  物管公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书,并要求其交纳了装修押金,告知其应遵守的规定,并派人员至装修现场巡视。

  装修工人是在逃避物管公司监管的情况下,偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外,物管公司不可能察觉。所以在这个问题上,物管公司亦没有疏漏。因此物管公司不应承担任何赔偿义务。

  根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定,这次事件是由于装修人员违规操作而造成的,应负完全责任。

  物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费,而不是保证或成保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任,物业管理企业的责、权、利就难以协调。

  业主受到损失时,应当合法、合理的去解决,不能一味要求物业公司负责。否则这种行为损害物业公司的合法权益,实际上也损害了全体业主的合法权益。

  四、业主不统一装玻璃怎么办

  案情介绍:

  刘元是小区内的一位业主,有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线,且随外部温度变化能够调节室内温度。于是她几经周折买了此种玻璃,未经物业公司同意,拆除原有玻璃,将新买玻璃安装上去,结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大,严重影响小区整体统一的布局,就此管理处向刘元提出异议。

  刘元自有道理,产权是我自己的,我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色,拒不拆换。之后管理处多次协调、回访,本着"着重调解"的原则向刘宣传了《民法通则》,《业主公约》、《管理条例》等,最后刘元意识转换,拆除了有色玻璃。

  点评:

  1、业主装修应遵守小区内的装修规定,填写装修申请表,并经物业公司批准后方可进行装修,刘元未经物业公司同意,擅自装修本身就与《业主公约》相抵触。

  2、《民法通则》规定:个人利益与集体利益发生冲突时,应放弃个人利益,保持集体利益,刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差,如若任其作为,其它业主也效仿所为,小区的统一,整洁将被破坏。

  3、人与人之间需要沟通,只要我们管理人员把管理工作做到家,动之以情,晓之以理,相信会取得业主的理解和支持。

 

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