案情简介：  

   因业主张某以各种理由累计欠缴物业费达4年之久，无锡某物业公司万般无奈之下以物业服务合同纠纷为由委托笔者为代理人起诉至无锡某区人民法院，法院于2016年8月16日受理后，依法由代理审判员独任审判，公开开庭进行了审理。笔者作为原告代理人到庭参加庭审、被告张某及其委托代理人张某某亦到庭参加诉讼。原告物业公司诉称：按照其与某房地产开发(无锡)有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定，对涉案房屋所在小区进行物业服务并收取物业服务相关费用。张某是该地块***号***号房的业主，现张某拖欠其2013年2月1日至2016年3月31日的物业费8042.7元，经其多次催讨未果。为此，物业公司请求法院判令张某立即支付2013年2月1日至2016年3月31日的物业费8042.7元及违约金2283.3元。被告张某辩称：1、小区一楼住户均在自己楼下属于公共面积的部分搭建违章建筑或者私人花园，物业并没有尽到服务义务。2、部分物业费诉请已经超过了诉讼时效。综上，要求驳回对其的诉讼请求。

   法院认定及判决：

   2007年9月27日，张某之父张某某以张某名义与某地产公司签订了《商品房买卖合同》1份，约定：张某向地产公司购买坐落于无锡某区的***号***号商品房；该商品房的用途为高层住宅，建筑面积131.31平方米；交付期限为2010年4月30日。双方签订的附件四第十四条还约定：《前期物业管理服务协议》以及《业主临时公约》是本合同附件之一。物业公司于2006年1月13日就涉案小区与地产公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由该物业公司对本案涉案房屋进行前期物业服务并就物业收费标准、收费方式、时间点进行了明确的约定；张某之父张某某以张某名义与地产公司签订了《前期物业管理服务协议》，物业服务的内容为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理等。双方还对物业服务的具体质量标准进行了约定。物业服务的收费标准为：电梯住宅按建筑面积1.65元/月/平方米。物业管理服务费用按季度预交，张某应于每季度第一个月的前10天内向物业公司交纳本季度的物业管理服务费。2010年5月10日，地产公司交付了房屋及相关资料。

    经过法院审理查明认为：关于张某辩称的小区一楼住户均在自己楼下属于公共面积的部分搭建违章建筑或者私人花园；周六周日有其他业主装修的问题均属于其他业主不遵守业主临时公约、公序良俗所致并不能就此认定物业公司在提供物业服务中存在过错。关于张某辩称的2015年2月1日前物业费诉请已经超过了诉讼时效的问题；经查该物业公司从2010年5月1日起至今一直为张某小区从事物业服务，该服务状态一直持续。故对张某的各项辩解，本院均不釆纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决张某于本判决生效后立即支付物业公司从2013年2月1日起至2016年3月31日止的物业费8042.7元且张某于判决生效后立即支付物业公司违约金2283.3元。

   律师解读：

   1、关于少数业主违章搭建，物业公司该如何应对：违章搭建在现阶段的物业管理中问题比较凸出已经成为小区物业服务的一大障碍也是城市管理的一大顽疾，鉴于政府主管部门执法力量不足难以根除此类顽疾，物业公司作为企业又无执法权。但是如果一旦发生违章建筑伤人事件势必对物业公司造成重大影响，为此律师建议：对于业主违章搭建应当采用书面告知张贴限期改正，并拍照留下相关证据，同时将书面反映材料（包括书面文字及现场照片）寄送政府主管部门，并保留所有反映材料的副本及邮寄面单，必要时可以采用公证方式进行邮寄送达。如此虽然不能从根本上解决违章建筑的顽疾，但是可以证明物业公司已经尽到了必要的管理职责，在之后业主以物业不管小区违章建筑为由不交物业费时可以进行抗辩；如不幸发生违章建筑坠落伤人事件时也可以以此证明物业公司已经尽到相应职责而寻求免责或减轻责任。

   2、关于诉讼时效问题：按照现行法律规定追索物业费欠费应当适用一般民事诉讼时效为2年（注：2017年10月1日起施行的民法总则第188条诉讼时效修改为3年），但对于这个2年的起点各方存在一定的争议，本案中欠费业主张某就认为这个起点应当是按照合同约定应当支付物业费的期间届满后的次日开始计算，为此他认为本案中有一部分的物业费已经过了诉讼时效可以不交了；但是笔者认为按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，笔者认为物业服务合同本身的特点决定了物业公司只能是分阶段分期履行物业服务的合同义务，为此物业费追索的诉讼时效应当在物业服务合同履行终止后开始计算，显然本案中法院依法支持了笔者关于诉讼时效未过期的代理意见。

   友情提醒：有些物业公司在撤出项目后因为催讨物业欠费的难度较大就一直怠于行使诉权致使追索物业欠费超出法定诉讼时效的情况发生，如此一来将对该公司的相关权利造成严重的不利后果，因此应当避免此类事件的发生，及时发送律师函并通过诉讼仲裁等方式主张权利。

（作者系江苏福庆律师事务所主任律师，无锡市物业管理协会法律顾问。注：无锡市物业管理协会会员单位可通过加入“无锡物协律师咨询群”387281751，免费咨询物业管理方面的法律问题。）