【案情介绍】

某小区新房交付后至今已经6年，但该房一直存在不同程度的渗漏水现象，从保修期内到出保修期经过数次维修均不能解决根本问题，为此该户业主从2012年开始就拒交物业费至今，在物业公司多次催讨无果后于2017年3月份起诉至某区人民法院，要求：1、要求法院判决被告立即支付所拖欠的物业费本金20347元；2、要求法院判决被告支付自2012年3月11日至2017年3月31日所拖欠物业费的违约金6345元；3、诉讼费由被告承担。

被告在诉讼过程中提出：房屋渗漏水现象严重，造成其财产损失并且影响其居住环境，认为物业公司履职不当，物业费欠费部分应当按照5折收取且在本案中不交物业费事出有因所以不应当支付违约金，诉讼费应当由原告承担等抗辩理由。

 【法院审理】

    某区人民法院一审认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

法院认为房屋质量问题系商品房买卖合同纠纷并非属于物业服务的范围，为此被告应以房屋买卖合同纠纷为由另行主张其相应的诉讼权利，但法院又认为本案中涉及的《前期物业服务合同》中有明确的约定，物业公司在接到业主因房屋渗漏水等问题的报事后应当及时转交开发公司并协助开发公司进行维修。但本案中被告业主提交的多份证据可以证明其在发现房屋渗漏水后分别在保修期内和保修期外共5次报事给原告物业公司，但原告物业公司却无法提供证明证明其在接到报事后采取了何种后续措施。综上，一审法院认为专属部分的房屋质量问题不属于物业服务的范围，但物业公司有把业主的报修及时转交地产公司并督促地产公司及时维修的义务。本案中物业公司虽认可业主确有多次报事，但却不能证明其已经履行了相应转达的合同义务，为此该院认为涉案房屋内墙发霉、墙纸脱落、地板变形等损失的发生与物业公司怠于履行报事转告义务之间有一定的因果关系，遂作出判决：1、被告在本判决生效之日起10内按照前期物业服务合同约定的收费标准以80%支付16277.6元；2、判令被告支付违约金3000元（酌情认定）……

【律师建议】

   对于业主向物业公司的报事（报修），律师建议物业公司应当做到以下几点：

   1、接到电话或当面报事（报修）应当做相应的书面记录；

   2、应当马上安排工程人员联系报事业主到现场进行现场查勘需做好书面的记录并对现场状况进行拍照或者录像，最后要求业主在现场书面记录上进行签字确认，《现场查勘单》应当事前做一个统一格式，如正面是记录查勘内容页，反面是业主须知，将物业、地产、大修理基金维修的范围做一个必要的界定；

   3、现场确认后物业建议物业公司通过工作联系函等方式及时函告地产开发公司，不能直接通过电话联系的方式通知，务必保留已经函告地产公司的相应证据，如通过电子邮件、EMS邮寄方式；

   4、在函告地产开发公司后应当第一时间联系业主关于报事维修事宜的进展（可以通过电话录音或者信函邮寄的方式保留相应的证据）；

   最后，大家需要清楚的认识到本案中的物业公司之所以被法院判决承担20%的责任并不是因为房屋质量问题属于物业服务的范围，而是因为物业公司无法证明其履行了向地产传达业主报事的合同义务而陷于被动。

（作者系江苏福庆律师事务所主任律师，无锡市物业管理协会法律顾问。注：无锡市物业管理协会会员单位可通过加入“无锡物协律师咨询群”387281751，免费咨询物业管理方面的法律问题。）