会议背景

    2020年7月，杜小刚市长开展民生补短板工作，就小区物业管理难题开展调研，指出：要从环境最脏乱、管理最薄弱的小区入手，以绣花功夫提升老旧小区功能品质，以长效机制优化住宅小区物业管理。11月，无锡市人民政府办公室下发《市区老旧小区物业管理实施方案》，要求用一年时间实现市区老旧小区物业管理全覆盖，全部由国有物业服务企业进驻托底管理。通过实施物业精细化管理，实现“老旧小区整治效果保持长效、物业服务水平提升明显、精细化管理全面升级”的目标。无锡市“十四五”规划提出：加强城市精细化管理，提升老旧小区整治标准，实施美丽宜居住区综合整治。

会议目的

    为了解国有物业进驻老旧小区后的整治情况，在进驻推动过程中遇到的困难，并探讨如何实现老旧小区整治长效管理，4月9日下午，无锡市物业管理协会特召开“国有物业进驻老旧小区长效管理”交流座谈会，邀请市住建局物业处施冬雷处长、市物管中心曹振新主任、梁溪区物业科许江科长、滨湖区物业科吴军科长以及18家物业企业老总、项目经理四十余人与会，会议由无锡市物业管理协会房泽峰会长主持。

目前进驻情况

    无锡共有老旧小区494个，总面积1717万平方米。自2020年7月31日至今，已进驻320个老旧小区，在管面积达到近1200万平方米。

推进管理成效

    国有物业的进驻，使得老旧小区的环境卫生、设施设备和安全管理得到明显改善，老百姓满意度显著提升，无锡市老旧小区整治提升工程入围无锡市“民心工程奖”。

共性难点痛点

    会上，金佳物业、地铁物业、瑞景物业、房冠物业、联创物业、新诚物业等物业企业分别就老旧小区管理过程中遇到的问题进行研讨交流。

老旧小区管理过程中，遇到的主要难点、痛点问题集中在以下几点：

1、基础设施薄弱，遗留问题突出。老旧小区设施设备老化，绿化退化，运营商入户的线缆随意铺设，普遍存在管线杂乱现象。

 2、房修单位履责不到位，资金不足。老旧小区房屋漏水和铸铁污水管老化、堵塞情况较多，其房修工作大多由原产权单位托底保障，现在这些单位有的已不存在，还有的履责不积极、响应不及时等，维修、更新存在资金不足难题。

3、老旧小区产权单位比较多，部分配套用房（门岗、垃圾房、车库）被原产权单位或原管理单位占用或出租、经营、住人、仓储，原定配套功能得不到发挥，也是安全和环境管理的薄弱部位。

              4、停车难、乱停车问题尚难有效解决。老旧小区一般没有地下车库，停车位紧张，导致车辆乱停乱放较为普遍，造成了破坏绿化带、占据消防通道等一系列现象。

              5、普遍存在飞线充电和非机动车乱停车现象。车库无人看守，充电位少，且收费不一，居民停车充电意愿不高。

              6、大件垃圾乱丢、建筑垃圾乱堆情况高频出现。老旧小区交易和出租频次较快，装修数量大，小区里产生的建筑垃圾和大件垃圾体量较大且持续不断，往往没有建筑垃圾（大件垃圾）堆放点，建筑垃圾、大件垃圾随意丢放。

特色做法分享

金佳物业：

    作为首家进驻老旧小区的国有物业，金佳物业目前已进驻167个小区，管理面积达到535.1万平方米。随着老旧小区服务工作的快速推进，金佳物业初步探索出了“党建+共享”的服务模式，采取两大特色做法：一是党建引领物业管理服务工作，打造党建联盟，组建项目党组织，建立红色物业服务站；二是推行“共享物业”，针对老旧小区存在的面积小、分布散等实际情况，邻近项目区域化管理，共享经理，共享团队，共享资源，就近联动。金佳物业通过三个抓手（抓服务质量、抓安全管理、抓增值拓收）来强服务、提品质，力促旧貌焕新颜。进驻小区前，做到“一张问卷+一个方案”，向居民发放调查问卷，切实了解业主不同需求，制定专业化的工作方案。进驻后，做到“一个平台+一个调查”，依托社区协商平台和“有事好商量”议事机制，发动更多的居民和部门共同参与热点难点问题的解决。

地铁物业：

    地铁物业目前覆盖面积达143万㎡，首先通过制定《“红色物业”标准化管理工作手册》，塑造无锡地铁“红色物业”品牌；二是号召地铁集团的党员、团员青年力量，组建“攻坚突击队”，对问题较为严重的小区进行“靶向治疗”：先后开展的入驻开荒保洁、楼道垃圾清理、小广告铲除、补绿增绿等专项整治，累计投入3250人次，清理楼道垃圾475余车，清除小区乱堆放1270多处，补绿1.8万方，“三乱”小广告21300多处；三是通过尝试开展便民增值服务，降低物业成本：去年10月，供餐服务在惠华新村试点后，得到居民普遍认可，今年将向地铁物业进驻的小区全面推广。下一步，还将与街道联手，开辟实体的便民生活服务中心，扩大便民服务面，不仅供餐，还供给便民生活用品，打包提供看病、维修、家政等便民服务。

探索长效管理

    老旧小区物业管理的关键在于“长效”，在座市、区行业主管部门领导、市物业协会在听取了大家反映的问题后，就老旧小区如何实现长效管理与参会人员进行探讨。

一是要落实属地街道管理责任，缕清各职能部门职责分工。建议继续落实强化街道属地管理责任，由其牵头建立住建、城管、公安等部门的联席会议制度，做到属地吹哨，各方报到，街道、相关部门、物业各司其职、同心协力加强老旧小区管理力度，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为，确保人力、财力、物力向老旧小区倾斜。

二是对物业服务进行考评监督，稳步提升物业服务管理效能。市、区住建局，属地街道通过建立老旧小区物业服务综合考评体系，督促物业服务企业不断改进日常服务中存在的问题和不足，不断提升物业服务管理质量。

三是强化宣传教育，提高业主的参与度，引领共建共治共享。向业主大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，发挥业主的主体作用，调动社区党员、楼组长、志愿者等各方的积极性，营造“街道 社区 物业 业主”共建共治共享的良好氛围。

四是要提升业主服务消费意识，实现政府托管向市场化过渡。积极引导业主主动承担物业服务费，逐步提升业主物业服务消费意识，引导组建业主委员会（无法组建的，组建物业管理委员会），积极督促业主委员会或物业管理委员会与业主大会选聘的物业服务企业进行签约，实现政府托管向业主自行选聘物业服务企业过渡。

    最后，房泽峰会长总结道：“小物业”事关“大民生”，物业管理事关千家万户，无锡市委、市政府推动住宅小区物业管理高品质全覆盖，深入推进宜居住区建设，启动国有物业进驻老旧小区实现物业托底全覆盖工作，这不仅是国有物业的使命担当，更是开辟无锡市物业行业新局面的路径探索，机遇和挑战并存，物业企业要对自己高标准，严要求，有作为，坚决打好老旧小区管理攻坚战，以长效机制优化住宅小区管理，全面提升我市物业管理水平。